Les premières questions de nos clients.

Oui. Le Japon ne restreint pas la propriété immobilière selon la nationalité, le statut de résidence ou le type de visa. Un acquéreur étranger peut acheter un terrain ou un bâtiment en pleine propriété, avec le droit de vendre, louer, hériter ou transmettre le bien.

Il est également possible d’acheter en tant que non-résident. Dans de nombreux cas, la procédure peut être menée à distance au moyen d’une procuration, avec une agence locale agréée et un judicial scrivener coordonnant les étapes requises au Japon.

Des points administratifs doivent toutefois être confirmés avant la finalisation. Selon leur statut et l’objet de l’achat, les non-résidents peuvent devoir déposer une déclaration après acquisition au titre de la loi japonaise sur les changes et le commerce extérieur. Depuis avril 2026, les procédures de déclaration et d’indication de la nationalité sont plus visibles ; Livmo confirme donc l’exigence exacte avec le judicial scrivener avant l’achèvement.

Acheter un bien au Japon ne confère ni visa ni statut de résidence. Le Japon ne propose actuellement aucun visa par investissement immobilier ni « golden visa » ; le projet d’immigration doit donc être examiné séparément de l’achat.

Parfois. L’accès au crédit dépend bien davantage du statut de résidence, des revenus, des documents, de la langue et de la politique du prêteur que de la nationalité elle-même.

Les résidents permanents sont généralement traités comme les emprunteurs japonais et accèdent à davantage de prêteurs. Certaines banques étudient aussi les résidents étrangers non permanents, avec des critères plus stricts : revenus stables au Japon, visa de longue durée, documents japonais et apport plus important.

Les non-résidents vivant à l’étranger disposent de beaucoup moins d’options de financement japonaises. Beaucoup achètent comptant, se financent à l’étranger ou n’étudient un prêt d’investissement qu’une fois le bien et son profil de revenus clairement établis.

Le financement étant souvent le principal obstacle pratique, GAISAPP / Livmo détermine tôt si vous êtes acquéreur comptant, emprunteur résident au Japon ou investisseur non-résident nécessitant une solution alternative.

À titre indicatif, il convient de prévoir environ 5 à 7 % du prix du bien pour les frais d’acquisition ponctuels, selon le bien, le financement et les modalités d’enregistrement.

Les principaux coûts comprennent généralement les honoraires d’agence, le droit de timbre, la taxe d’enregistrement et de licence, les honoraires du judicial scrivener, la régularisation des taxes foncière et d’urbanisme, puis la taxe d’acquisition immobilière.

Pour les biens de plus de 4 millions de yens, les honoraires d’agence sont généralement plafonnés à 3 % du prix de vente plus 60 000 ¥, auxquels s’ajoute la taxe sur la consommation. En cas de prêt, il faut aussi prévoir les frais bancaires, les frais de garantie le cas échéant, l’assurance incendie et l’enregistrement de l’hypothèque.

Les coûts annuels comprennent la taxe foncière et la taxe d’urbanisme, calculées sur la valeur fiscale et non sur le prix de marché. Cette valeur est souvent inférieure au prix d’achat ; la charge effective rapportée au prix payé est donc généralement plus faible que le taux affiché ne le suggère.

Avant tout engagement, Livmo prépare une estimation des coûts propres au bien afin de présenter le budget total réaliste, et pas seulement le prix affiché.

Oui. Les clients internationaux peuvent louer un logement haut de gamme à Tokyo ; la difficulté tient généralement au processus plus qu’à l’éligibilité.

La plupart des baux exigent un garant ou une société de garantie. Les frais d’entrée peuvent représenter plusieurs mois de loyer une fois additionnés shikikin (dépôt de garantie), reikin (key money non remboursable), honoraires d’agence, frais de garantie, assurance et loyer d’avance.

Certains bailleurs restent prudents lorsque le locataire vit à l’étranger, ne parle pas japonais ou ne dispose pas encore de documents locaux. Une représentation sur place prend alors toute son importance.

GAISAPP / Livmo présente correctement votre profil, échange en japonais avec le bailleur, organise une société de garantie si nécessaire et agit rapidement lorsqu’un bien adapté apparaît. Cet accompagnement est particulièrement utile aux cadres, fondateurs, familles et clients en mobilité d’entreprise.

GAISAPP est la marque tournée vers la clientèle internationale. Les activités immobilières réglementées sont assurées par Livmo, l’entité juridique titulaire de la licence d’agence.

Le parcours commence par un brief privé : objectif, budget, quartiers privilégiés, mode de vie, calendrier, financement et nature du projet — achat, investissement, location ou vente.

Nous sélectionnons ensuite des options adaptées plutôt que d’envoyer une liste aléatoire. Les annonces publiques sont présentées clairement ; pour les biens privés ou restreints, seules les informations pouvant être diffusées en sécurité sont affichées, puis complétées après inscription ou consultation directe.

Lorsque vous décidez d’avancer, Livmo prend en charge le parcours immobilier : visites, négociation, coordination documentaire, échanges en japonais et coordination avec les professionnels concernés — judicial scriveners, prêteurs, fiscalistes ou gestionnaires lorsque nécessaire.

L’objectif est simple : aider les clients internationaux à comprendre clairement le marché japonais, éviter les erreurs évitables et passer discrètement de l’intérêt à l’exécution.

Oui, avec une définition prudente et transparente de ce que cela signifie.

Au Japon, la plupart des annonces de qualité circulent dans les bases professionnelles utilisées par les agences enregistrées. Nous ne prétendons pas que tout bon bien est caché ou exclusif.

Certaines opportunités ne peuvent toutefois pas être publiées ouvertement. Des annonces peuvent être soumises à des restrictions publicitaires, exiger une confirmation avant rediffusion ou ne circuler qu’entre agences. En investissement, il existe aussi de véritables opportunités privées ou hors marché.

Lorsqu’un bien est privé, GAISAPP ne publie que des informations limitées : secteur, fourchette de prix et de surface, type et style général. Les détails complets ne sont communiqués que lorsque cela est approprié, après inscription ou consultation directe.

Notre valeur ne tient pas à un simple « stock secret ». Elle réside dans la sélection, la discrétion, l’explication multilingue et la capacité à guider les clients internationaux au moyen d’une structure immobilière japonaise agréée.