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COMMENT TROUVER MON LOGEMENT AU JAPON

1 Contacter Gaisapp pour estimer le budget nécessaire.
2 Rechercher puis visiter des appartements.
3 Monter votre dossier avec Gaisapp et emménager.

Pour toute question ou demande de devis contacter nous par mail à [email protected]. Merci!

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SE LOGER ET VIVRE AU JAPON
VOS QUESTIONS, NOS RÉPONSES

Questions Administratives

Quelles conditions dois-je remplir pour louer ?

Pour louer un appartement au Japon vous devez :

  • Posséder un statut de résidence, qu'il soit permanent ou limité dans le temps (minimum 1 an)
  • Justifier de revenus vous permettant de louer votre appartement ou, à défaut, justifier des revenus de votre garant ou du contractant du logement

Ce sont les deux points les plus importants pour louer un bien au Japon de façon classique. Que vous soyez étranger ne doit pas être un frein à votre recherche d’appartement.

Bien que la location au Japon puisse s’avérer fastidieuse, y compris pour les Japonais eux-mêmes, Gaisapp s’engage à vous aider et pour cela il n’y a pas de conditions impératives à avoir car chaque cas est différent. Si vous n'avez pas encore de statut de résident, nous pouvons tout de même vous aider. D'une manière générale, au vu des coûts liés à la mise en place d'un contrat, il est généralement recommandé d'avoir minimum 3 fois le prix de votre loyer de côté. Si vous prévoyez de rester moins d'un an au Japon vous devriez peut-être vous tourner vers des solutions alternatives à la location classique.

Il est habituellement compliqué de louer un appartement au Japon sans disposer d’un visa de travail ou d’un visa permanent, ou tout du moins d’une preuve que vous resterez au moins 1 an sur le territoire japonais. En tant que touriste, vous ne pouvez pas louer un bien normal (et nous ne vous le recommandons pas...). Si toutefois vous êtes fréquemment au Japon ou prévoyez d'y être et souhaitez préparer votre venue, Gaisapp peut prendre le contrat de location à son nom et vous sous-louer l’appartement désiré à son tarif normal plus nos frais de gestion.

Cette solution est néanmoins recommandée qu'à certains profils :

  • Créateurs d'entreprise qui souhaitent s'établir au Japon
  • Personnes avec de très fréquents voyages au Japon qui souhaite un vrai pied-à-terre sur place

Il est rare qu’un garant ne soit pas demandé pour louer un appartement et cela même aux Japonais. Pour certains biens l’agence immobilière acceptera qu’il n’y ait pas de garant si vous payez une société d'assurance loyer (保証会社 - hoshougaisha) qui se chargera des frais en cas de loyer impayés par exemple. Il est souvent rassurant pour le propriétaire de savoir qu’un garant (si possible de nationalité japonaise) soit présent en cas d’éventuels problèmes. Si vous n’avez pas de garant Gaisapp peut vous en fournir en fonction de l'étude de votre dossier.

Selon le propriétaire il peut être possible de louer avec un garant qui ne soit pas de nationalité japonaise : si ce dernier parle couramment japonais et/ou vit depuis longtemps au Japon il peut tout à fait se porter garant pour vous. Cela est donc à vérifier avec l’agence. Dans le doute vous pouvez toujours demander à Gaisapp d’être votre garant pour vous augmenter vos chances d’accès à n’importe quel bien.

Pour faire valider votre contrat de location les papiers suivants seront fréquemment demandés :

  • Passeport
  • Copie du certificat de résidence
  • Possibilité d’autres documents pour les résidents étrangers (Carte de résident/My Number)
  • Contrat de travail ou promesse d'embauche (si vous n'êtes pas encore arrivé au Japon)
  • Certificat du statut d’étudiant (si visa étudiant)
  • Certificat de revenus (dernière feuille d'imposition japonaise (確定申告書 - kakutei shinkokusho), ou 3 derniers bulletins de salaire (給与明細書 - kyuuyo meisaisho))
  • Certificat de travail professionnel (en cas de qualification professionnelle telle que : médecin, avocat, etc.)

Un garant est également fréquemment nécessaire (même en cas d'utilisation d'une société d'assurance loyer) ainsi qu’un contact d’urgence parlant japonais (il est souvent nécessaire que ce dernier soit de nationalité japonaise). Si un garant ne peut être trouvé, Gaisapp peut faire office de garant pour faciliter vos démarches.

Après confirmation de votre part pour souscrire au bien, Gaisapp appellera l’agence immobilière et lui enverra un formulaire pour postuler à la location du bien. L’agence examinera la demande : comptez environ une semaine minimum pour avoir une réponse. Une fois la demande validée, le jour et l’heure de récupération du contrat sont définis ainsi que la date de paiement des frais d'emménagement. Lors de la signature du contrat, un agent immobilier assermenté fera la lecture des points importants du contrat que l’on confirmera avec vous. Le contractant signera alors le contrat.

Une fois que vous avez signé votre contrat de location et emménagé dans votre nouveau chez vous, il faut que vous signaliez à la mairie de votre quartier votre changement d’adresse. Par exemple : si votre nouvel appartement se situe dans le quartier de Takadanobaba vous devrez vous rendre à la mairie de Shinjuku ou son annexe de Takadanobaba pour enregistrer votre nouveau domicile. Gaisapp peut faire cette démarche à votre place si vous le souhaitez ou vous accompagner la première fois pour vous guider.

Oui. La majorité des contrats de location sont de 2 ans, cependant il est possible de rompre votre contrat avant son terme. Il faut généralement informer la société de gestion 1 à 2 mois en avance (selon votre contrat). Vous pouvez cependant quitter l'appartement à tout moment tant que vous vous acquittez de ce(s) mois supplémentaire(s) de loyer. L'idéal est donc de bien anticiper votre date de départ pour perdre le moins possible.

Parfois il peut aussi arriver que vous ayez à payer des frais supplémentaires pour rupture anticipée, ces conditions sont inscrites dans votre contrat et vous seront exposées à sa signature.

Pour les mineurs il est généralement impossible de louer un bien soi-même. En tant que mineur étudiant, vous devrez soit avoir un responsable majeur comme contractant du logement, soit utiliser une société comme Gaisapp pour louer le logement. Autrement vous privilégierez les guesthouse/sharehouse ou le family stay.

Gaisapp ne peut pas sous-louer de logement à un mineur de moins de 18 ans vivant seul au Japon.

Les biens immobiliers au Japon

Les différents types de propriétés au Japon

Lors de vos recherches vous pourrez avoir le choix entre :

  • Apāto (アパート) : appartement dans un bâtiment de 3 étages maximum, en général il s’agit d’un bâtiment de 2 étages, semblable à une maison et avec une structure en bois.
  • Mansion (マンション) : appartement dans un bâtiment de plus de 2 étages, vous pouvez avoir des immeubles de plus de 20 étages dans une structure de béton armé. Au-dessus de 20 étages on utilise généralement la dénomination Tower Mansion (タワーマンション).
  • Maison individuelle – Ikkodate (一戸建) : maison en général construite avec une ossature en bois.

A savoir : au Japon le premier étage, correspond au rez-de-chaussée. Ainsi si vous trouvez un bien situé au deuxième étage il s’agirait du premier étage en France.

  • Washitsu (和室) : pièce de style traditionnel japonais, dont le sol est entièrement en tatami et les portes sont souvent coulissantes.
  • Youshitsu (洋室) : pièce de style occidental (sans tatami).

Les annonces proposent souvent les biens en mètres carrés comme chez nous, mais vous trouverez également la taille des pièces mesurées en tatami, dit en « Jō » (帖 :じょう ).

1 Jō représente une surface de 91 cm x 182 cm soit environ 1,6m².

Soit par exemple :

  • 4,5 帖 = 7,2 m²
  • 5帖 = 8 m²
  • 6 帖 = 9,6 m²
  • 8 帖 = 12,8 m²
  • 12帖 = 19,2 m²

Les Japonais utilisent le système de mesure « RSLDK » pour décrire le plan d’une propriété dont voici la signification :

  • R : (Room) : Chambre
  • S : (Service Room) : Pièce de stockage
  • L : (Living) : Salon
  • D : (Dining) : Salon/Salle à manger
  • K : (Kitchen) : Cuisine
  • DR : (Dressing Room) : Vestiaire
  • ワンルーム (One room) : Studio (espace avec une seule pièce)
  • バルコニー (Balcony) : Balcon

Le nombre de pièces est exprimé par le chiffre se trouvant devant les lettres ci-dessus, ce qui donnera par exemple :

  • 1LDK : 1 chambre, 1 salon, 1 salle à manger, 1 espace cuisine
  • 2DK : 2 chambres, 1 salle à manger, 1 espace cuisine
  • 4SLDK : 4 chambres, 1 salon, 1 salle à manger, 1 espace cuisine, 1 pièce de stockage

Pour trouver votre appartement rapidement et dans les meilleures conditions possibles, il est important de comprendre comment fonctionne le secteur immobilier au Japon. Nous nous attarderons ici sur Tokyo qui, en tant que capitale, à son propre fonctionnement. A Tokyo, l’offre est moins importante que la demande. De ce fait, les appartements les meilleurs partent très vite car les propriétaires trouveront toujours quelqu’un à qui louer leur bien.

Comme vous l’aurez compris tout se jouera sur la vitesse : plus vite vous poserez votre dossier sur un appartement qui vous intéresse et plus vos chances seront grandes d’obtenir l’appartement désiré.

Un appartement meublé sera comme son nom l’indique meublé (lit, bureau, chaises, machine à laver, micro-onde, frigo, TV, etc.). Ce dernier peut être partiellement meublé ou entièrement. Cela peut être un avantage si vous restez sur du moyen terme ou que vous ne souhaitez tout simplement pas investir dans des meubles. Il est important de souligner qu’un appartement meublé coûtera toujours plus cher qu’un appartement non meublé (parfois pour la même surface et dans le même quartier comptez de 20,000 à 35,000 yens de loyer en plus par mois). De ce fait réfléchissez bien à ce qui est le plus avantageux pour vous sur la durée : si vous savez que vous resterez longtemps dans votre appartement il peut être mieux de prendre un appartement non meublé dont le loyer initial sera bien plus bas. Surtout qu’il est possible de récupérer des meubles à moindre coût, voir gratuit à Tokyo. De plus, vous aurez toujours plus de choix dans des appartements non meublés. On peut également souligner que parfois sur les appartements non meublés vous pouvez ne pas avoir de caution ou de cadeau au propriétaire à donner, mais cela est également possible sur du meublé. Gaisapp s’engage à vous aider à trouver la meilleure solution possible selon vos besoins.

Les frais engagés pour louer au Japon

Quels frais seront engagés pour louer un appartement ?

Pour louer un appartement au Japon comptez en général :

  1. Le premier mois de loyer (賃料 - Chinryo ou 家賃 - Yachin) : Lors de la location d’un bien vous devrez payer le premier mois de loyer en avance.
  2. Les frais de gestion mensuel (管理費 - Kanrihi) : Il s’agit de frais de gestions qui s’apparentent aux charges locatives en France et s’ajoutent au coût initial du loyer. Ces derniers varient de 2,000 à 25,000 yens pour un appartement « standard » et peuvent être bien plus élevées selon le bien. Parfois il n’y a pas de frais de gestion mensuel ou ils sont directement inclus dans le loyer mensuel.
  3. Le dépôt de garantie (敷金 - Shikikin) : Il s’agit d’une caution donnée au propriétaire avant la signature du contrat. Cette dernière sera partiellement rendue si vous rendez le bien sans l’abîmer. Dès la signature du contrat il sera convenu d’un montant minimal de frais de ménage à régler quoi qu’il en soit au départ de l’appartement. Comptez entre 1 à 2 mois de loyer (généralement 1 mois). Parfois il n’y a pas de dépôt de garantie (en général pour les vieux bâtiments).
  4. Les frais de remerciement ou key money (礼金 - Reikin) : Le reikin représente en général 1 à 2 mois de loyer. De plus en plus de propriétaires proposent leurs biens sans reikin, mais plus le bien est de qualité, plus vous avez de chances d’avoir à le payer. Historiquement, pendant l’après-guerre, cette somme était réglée aux propriétaires pour les remercier d’avoir construit le logement et de le louer. C’est resté culturellement ancré depuis et beaucoup de propriétaires demandent un reikin.
  5. Les frais de changement de serrure (鍵交換費用 - Kagi Koukanhyo) : Les frais engagés pour changer la serrure de votre futur bien. Chaque nouveau locataire reçoit un nouveau jeu de clés à son emménagement. Comptez entre 10,000 et 25,000 yens de frais. Ces frais ne sont pas systématiques.
  6. Les frais d’assurance (火災保険料 - Kasai Houkenryo) : L’assurance obligatoire pour assurer votre bien en cas d’incendie, de séisme, de tsunami, etc. Comptez en général entre 15,000-25,000 yens pour 2 ans d’assurance.
  7. Les frais d’agence immobilière (仲介手数料 - Chuukai Tesuuryo) : Il s’agit des frais payés à l’agence immobilière pour la signature du contrat de location. C’est l’équivalent de 1 mois de loyer (hors frais de gestion), plus 8% de TVA.
  8. Les frais de nettoyage (清掃費 - Seisouhi) : Il s’agit des frais engagés pour nettoyer votre bien avant votre emménagement. En général comptez 30% d’un mois de loyer. Cette somme n’est pas systématique.

N’oubliez pas que les frais d’eau, d’électricité et de gaz ne sont pas inclus dans le prix de votre loyer. Parfois Internet ou le parking à vélos peuvent être compris, n’hésitez pas à vérifier ce que comprend votre loyer au moment de la recherche de votre appartement !

Le cadeau au propriétaire appelé « 礼金 (Reikin) » ou « Key money » en anglais, est une somme d’argent versée au propriétaire pour le remercier de louer son bien. Contrairement à la caution, cette somme n'est pas rendue. De plus le « key money » n’est pas obligatoire, car il ne s’agit pas d’une procédure législative.
Pour comprendre l’origine du cadeau au propriétaire, il faut revenir à l’après-guerre : les personnes qui avaient perdu leur maison reversaient de l’argent à ceux qui leur avait prêté leur habitation pour les remercier. La théorie est que cette habitude de « cadeau au propriétaire » serait restée et devenue une coutume. Récemment comme les propositions de biens locatifs ont augmenté, les options pour les locataires ont elles aussi augmenté. Pour inciter les gens à louer des biens il y a de plus en plus de possibilité de louer sans key money, de ce fait il est possible qu’un jour cette tradition disparaisse. Gaisapp peut vous aider à trouver des biens sans ces frais.

Habituellement le règlement du loyer se fait tous les mois, par prélèvement bancaire, en espèces, par carte bancaire, ou au conbini. Il est rare qu’il soit payé toutes les semaines. Si vous rencontrez des difficultés pour payer par prélèvement bancaire car vous n’avez pas de compte au Japon, Gaisapp peut servir d’intermédiaire en faisant le règlement pour vous.

Ces frais sont rarement inclus dans le loyer (bien que cela soit possible) et varient en fonction de la taille et de l’état de votre bien. Vous pouvez régler vos factures par prélèvement bancaire ou en allant au conbini.

Pour Internet comptez entre 2,500 à 7,000 yens/mois, cela varie en fonction de votre abonnement.

Si vous vivez seul dans moins de 30 mètres carrés et que vous faites attention à votre consommation vous pouvez estimer l’eau à 2,000-4,000 yens/mois, l’électricité à 3,000-10,000 yens, le gaz à 2,000-4,000 yens. Gaisapp peut vous aider à faire une estimation de vos frais et que vous aider à souscrire à vos contrats d’eau, d’électricité, de gaz, d’internet, etc.

Le coût de vos contrats dépend essentiellement de votre utilisation donc nos exemples ne sont qu'à titre indicatif.

Le Japon est un pays où les risques de catastrophes naturelles font partie de la vie quotidienne, de ce fait une assurance logement sera demandée (en général de minimum 15,000 yens pour 2 ans) en cas de tremblement de terre, tsunami, incendie, etc.
Parfois une assurance loyer est également demandée : en échange d’une somme d’argent la compagnie d’assurance prendra la place du garant ou compensera l'absence de capacité d'indemnisation du garant. Dans le cas où le garant est en mauvaise condition physique ou que ses revenus sont faibles, etc., vous pouvez ne pas être en mesure d’obtenir un contrat de location. Dans de tels cas, Gaisapp peut mettre le locataire en contact avec une compagnie d’assurance affiliée.

Dans le cas d‘une location habituelle la durée du contrat de location est de 2 ans en général. Suite à ces deux années si le locataire souhaite prolonger la location du bien il faudra renouveler le contrat. Au moment du renouvellement des frais de renouvellement seront demandés, en général comptez 1 mois de loyer.

Prenez en compte les facteurs suivants si vous souhaitez avoir un loyer peu cher : l’ancienneté du bâtiment (plus ce dernier est ancien plus le loyer sera bas mais la qualité du bien sera moindre), son emplacement (certains quartiers prisés sont plus chers tels que Ginza, Roppongi, Omotesando, etc.), sa distance avec la gare (plus la station est loin à pied plus le loyer sera bas), les mètres carrés du bien, etc. En fonction de votre objectif Gaisapp vous aidera à choisir sur quoi vous focaliser pour trouver un bien dans votre budget.

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