00 / ACHETER À TOKYO
L’essentiel
- Les étrangers et les non-résidents peuvent détenir en pleine propriété des terrains et des bâtiments à Tokyo, sans visa, sans résidence et sans autorisation administrative.
- Nouveau en 2026 : les non-résidents déclarent chaque acquisition au ministère des Finances dans les 20 jours (depuis le 1er avril 2026), et tout acquéreur personne physique déclare sa nationalité lors de l'enregistrement du titre (depuis le 5 octobre 2026). Aucune de ces formalités ne limite l'achat.
- L'appartement neuf moyen dans les 23 arrondissements a coûté 136,13 millions de yens en 2025 (+21,8 %) ; 195,03 millions dans les 6 arrondissements centraux. Dans l'ancien, le prix a culminé à 128,49 millions (70 m²) en mai 2026 puis s'est replié pendant quatre mois, à 126,29 millions en septembre.
- Prévoyez environ 6 à 9 % du prix en frais d'acquisition pour un appartement ancien acheté via une agence.
- Un projet de loi soumettant à autorisation préalable les terrains proches de certains sites de défense et de garde-côtes, pour tous les acquéreurs quelle que soit leur nationalité, a été approuvé pour dépôt à la Diète le 23 octobre 2026. Il n'est pas encore en vigueur et ne concerne pas les appartements ordinaires de Tokyo.
Appartement neuf moyen, 23 arrondissements, 2025
REEI, +21,8 % sur un an
Ancien, 70 m², 23 arrondissements, sept. 2026
Tokyo Kantei, 4e baisse mensuelle
Résidents étrangers à Tokyo au 1er janvier 2026
Métropole de Tokyo, +8,66 % en un an
Délai de déclaration FEFTA pour les non-résidents
Ministère des Finances, depuis le 1er avril 2026
01 / ACHETER À TOKYO
La réponse courte : oui, avec deux nouvelles formalités en 2026
Le Japon ne pose aucune condition de nationalité, de visa ou de résidence pour l'achat d'un logement ou d'un terrain ordinaire. Un acquéreur étranger, qu'il vive à Tokyo ou à Paris, obtient le même titre de pleine propriété (所有権) qu'un acquéreur japonais, inscrit au Bureau des affaires juridiques (法務局), et peut vendre, louer, hypothéquer ou transmettre le bien librement. Il n'existe ni quota de propriété étrangère, ni régime de bail emphytéotique obligatoire, ni obligation de créer une société locale. Cela n'a pas changé.
Si vous hésitez encore sur l'opportunité d'investir à Tokyo, lisez d'abord notre analyse Investir dans l'immobilier à Tokyo en 2026. Le présent article traite du « comment acheter » et du « combien ça coûte ».
1er avril 2026 — la déclaration FEFTA s'applique désormais aux logements
En vertu de la loi sur les changes et le commerce extérieur (外為法, FEFTA), un non-résident qui acquiert un bien immobilier au Japon, ou un droit sur ce bien (hypothèque, bail), doit déposer un « rapport d'acquisition de biens immobiliers ou de droits y afférents au Japon » auprès du ministre des Finances, via la Banque du Japon, dans les 20 jours suivant l'acquisition. Jusqu'au 31 mars 2026, l'achat d'un logement pour son propre usage ou celui de sa famille était exonéré. Pour les acquisitions datées du 1er avril 2026 ou après, la FAQ du ministère des Finances précise que la déclaration est exigée quelle que soit la finalité, même pour un montant nul, et inclut expressément les acquisitions par succession ou legs. Un mandataire résident, généralement votre agent immobilier, peut déposer la déclaration pour vous, sur papier ou en ligne.
Ce qui compte, c'est la résidence, pas la nationalité. Un Français qui travaille à Tokyo est « résident » au sens de la FEFTA et ne déclare rien. Un Japonais qui vit à Singapour est « non-résident » et doit déclarer. Règle pratique de la FAQ : un ressortissant étranger est présumé non-résident sauf s'il travaille dans un établissement au Japon ou s'il est entré au Japon depuis plus de six mois.
5 octobre 2026 — la nationalité est déclarée à l'enregistrement
Le ministère de la Justice a modifié le règlement sur l'enregistrement immobilier par l'ordonnance n° 23 de 2026, promulguée le 31 mars 2026 et entrée en vigueur le 5 octobre 2026. Toute personne physique qui devient propriétaire inscrit, par vente, donation ou succession, déclare désormais sa nationalité comme « information de recherche » et joint un justificatif : les Japonais produisent un certificat de résidence mentionnant le domicile d'état civil ou une copie de passeport ; les étrangers une copie de passeport (page de nationalité), une carte de résident, un certificat de résident permanent spécial ou un certificat de résidence mentionnant la nationalité. Les passeports expirés sont refusés. La nationalité est conservée dans un fichier interne et n'apparaît pas sur le registre public ni sur l'extrait que chacun peut obtenir. Les propriétaires inscrits avant le 5 octobre 2026 ne sont pas concernés rétroactivement.
Plusieurs guides anglophones publiés au printemps 2026 affirment que la déclaration de nationalité a commencé le 1er avril 2026. La source primaire, l'ordonnance n° 23 du ministère de la Justice, fixe le 5 octobre 2026. La date d'avril correspond au changement FEFTA ci-dessus.
Ce qui est proposé, et ce qui n'est pas en vigueur
Deux débats ont traversé l'année 2026. D'abord, un projet de limitation des achats d'appartements par des étrangers a été abandonné : le 5 juin 2026, Nikkei Asia rapportait que le gouvernement et le PLD renonçaient à inscrire des restrictions dans la plateforme de l'été, préférant collecter des données sur la propriété étrangère. Ensuite, le 2 octobre 2026, un groupe d'experts a recommandé un régime d'autorisation pour les terrains situés dans un rayon d'environ 1 000 mètres autour des installations des Forces d'autodéfense et des garde-côtes jugées vulnérables aux drones, ainsi que sur les îles frontalières inhabitées. Un projet de loi présenté le 14 octobre impose une approbation préalable de l'État pour ces transactions, assortie de peines allant jusqu'à trois ans de prison ou 3 millions de yens d'amende, et s'appliquerait aux acquéreurs japonais comme étrangers. Jiji Press a rapporté le 23 octobre 2026 l'approbation du texte par le gouvernement en vue de son dépôt à la Diète. En novembre 2026, ce n'est pas encore une loi, et les appartements résidentiels du centre de Tokyo sont hors des zones décrites. Nous mettrons cette page à jour au fil de la procédure.
02 / ACHETER À TOKYO
Combien coûte l'immobilier à Tokyo en 2026 ?
Appartements neufs
Le Real Estate Economic Institute (不動産経済研究所, REEI) est la référence pour les lancements neufs. Pour l'année civile 2025, il relève une moyenne de 136,13 millions de yens dans les 23 arrondissements (+21,8 %), troisième année consécutive au-dessus de 100 millions ; 195,03 millions dans les 6 arrondissements centraux (Chiyoda, Chūō, Minato, Shinjuku, Bunkyō, Shibuya ; +20,2 %) ; et 91,82 millions sur l'ensemble du Grand Tokyo (+17,4 %). L'offre est tombée à 21 962 logements dans le Grand Tokyo, le plus bas niveau depuis le début de l'enquête en 1973, dont 8 064 dans les 23 arrondissements. La rareté du foncier et les coûts de construction en sont la cause, pas un effondrement de la demande. Pour l'exercice fiscal 2025 (avril 2025 à mars 2026), la moyenne des 23 arrondissements atteint 137,84 millions (+18,5 %).
Appartements anciens : le tournant de 2026
Tokyo Kantei (東京カンテイ) publie chaque mois un prix affiché converti en 70 m². Dans les 23 arrondissements, ce prix a progressé 25 mois d'affilée jusqu'à un record de 128,49 millions de yens en mai 2026, +27,4 % sur un an. Il a ensuite reculé quatre mois de suite, à 126,29 millions en septembre 2026 (−0,4 % sur un mois), et les 6 arrondissements centraux ont baissé un cinquième mois à 177,86 millions (−1,6 %). En cause, les invendus : davantage d'annonces affichent une baisse de prix. Pour un acheteur, c'est la première vraie fenêtre de négociation depuis deux ans. Il s'agit d'une détente des prix affichés, pas d'une chute.
Prix des terrains par arrondissement
Le foncier sous-tend tous les prix ci-dessus. L'enquête nationale des prix fonciers au 1er janvier 2026 (地価公示) montre les terrains résidentiels des 23 arrondissements en hausse de 9,0 %, après 7,9 % l'année précédente, menés par Minato (+16,6 %), Taitō (+14,2 %) et Shinagawa (+13,9 %). L'enquête préfectorale au 1er juillet 2026 (基準地価) donne +8,7 % pour les 23 arrondissements, menés par Minato (+16,3 %), Taitō (+15,6 %) et Bunkyō (+13,8 %). Le centre distance toujours la périphérie : Adachi (+5,4 %), Katsushika (+5,8 %) et Nerima (+5,9 %) progressent environ trois fois moins vite que Minato.
03 / ACHETER À TOKYO
Qui achète ? La demande étrangère en chiffres
En novembre 2025, le MLIT a publié la première étude gouvernementale fondée sur le registre foncier. De janvier à juin 2025, les acquéreurs domiciliés à l'étranger ont acheté 3,0 % des appartements neufs de la préfecture de Tokyo (1,5 % en 2024), 3,5 % dans les 23 arrondissements (1,6 %) et 7,5 % dans les 6 arrondissements centraux (3,2 %). Shinjuku arrive en tête avec 14,6 %. Sur les 308 logements acquis par des résidents étrangers dans les 23 arrondissements, 192 l'ont été depuis Taïwan, 30 depuis la Chine et 21 depuis Singapour. Le MLIT en conclut que les acquéreurs étrangers ne sont pas le principal moteur de la hausse des prix.
La publication du 15 septembre 2026 couvre l'année 2025 entière : 2,5 % dans la préfecture de Tokyo (−0,5 point par rapport au premier semestre), 5,9 % dans les 6 arrondissements centraux, 3,4 % à Osaka, 2,2 % à Kyoto et 0,5 % à Aichi. La même publication introduit une estimation plus large, fondée sur les noms inscrits, des acquéreurs « présumés étrangers », qui inclut les étrangers résidant au Japon ; des sources secondaires la situent à 11,9 % des achats d'appartements dans les 6 arrondissements centraux. Les deux définitions ne sont pas comparables : « domicilié à l'étranger » compte les expatriés japonais et exclut les étrangers vivant à Tokyo.
Derrière cette demande, une population expatriée en forte croissance. Tokyo comptait 783 701 résidents étrangers au 1er janvier 2026, soit 62 478 de plus (+8,66 %) en un an, environ 5,6 % de la population (Métropole de Tokyo, registre des résidents). À l'échelle nationale, les résidents étrangers atteignent un record de 4,03 millions. Un décompte distinct des services de l'immigration donne 801 438 pour Tokyo fin 2025 ; les deux séries n'ont pas la même base.
04 / ACHETER À TOKYO
Détail des frais : acheter un appartement ancien de 100 millions de yens
| Poste | Base légale / taux | Montant indicatif |
|---|---|---|
| Commission d'agence | Plafond : 3 % + 60 000 ¥ + 10 % de taxe sur la consommation au-delà de 4 millions ¥ (formule simplifiée des tranches de l'avis MLIT n° 1552, modifié par l'avis n° 949 de 2024) | 3 366 000 ¥ max. |
| Taxe d'enregistrement, terrain (mutation) | 1,5 % de la valeur cadastrale jusqu'au 31 mars 2029 (taux normal 2 %) — réponse fiscale NTA n° 7191 | Selon valeur cadastrale |
| Taxe d'enregistrement, bâtiment (mutation) | 2 % ; 0,3 % pour une résidence principale éligible de 50 m² ou plus jusqu'au 31 mars 2027 | Selon valeur cadastrale |
| Taxe d'acquisition immobilière | 3 % pour les terrains et bâtiments résidentiels jusqu'au 31 mars 2027 (taux normal 4 %), sur la valeur cadastrale, avec abattements pour la résidence principale | Souvent fortement réduite |
| Shihōshoshi (司法書士, officier d'enregistrement) | Tarif de marché | 100 000 – 300 000 ¥ |
| Droit de timbre sur le contrat | Loi sur le droit de timbre, taux réduits pour les contrats immobiliers | 30 000 ¥ (tranche 50–100 M¥) |
| Prorata de taxe foncière, charges de copropriété | Réglés à la signature | Variable |
| Frais de prêt (le cas échéant) | Frais de garantie, frais bancaires, 0,1 % d'inscription hypothécaire pour les logements éligibles | Variable |
| Assurance incendie et séisme | Facultative mais usuelle | Variable |
| Ordre de grandeur | 6 à 9 % du prix |
La fiche du ministère de la Justice sur la taxe d'enregistrement indique encore une expiration du taux de 1,5 % au 31 mars 2026. La page de l'Agence nationale des impôts, présentée comme le droit en vigueur au 1er avril 2026, indique une prolongation jusqu'au 31 mars 2029 au titre de la réforme fiscale 2026. Nous retenons la date de la NTA.
05 / ACHETER À TOKYO
Étape par étape : comment un étranger achète à Tokyo
- Fixer le budget et la stratégie de change. Votre pouvoir d'achat suit l'EUR/JPY ou l'USD/JPY ; modélisez-le avant les visites.
- Mandater une agence agréée. Seule une entreprise titulaire de la licence de transaction immobilière (宅地建物取引業者) peut intermédier une vente au Japon. GAISAPP travaille avec son partenaire agréé Livmo (Gouverneur de Tokyo (3) n° 98974).
- Visiter et faire une offre. Vous signez une demande d'achat (買付証明書), non contraignante.
- Explication des points importants (重要事項説明). Un spécialiste agréé doit vous exposer la situation juridique et matérielle du bien avant la signature.
- Contrat de vente et acompte. Généralement 5 à 10 % du prix.
- Paiement du solde et enregistrement. Le shihōshoshi inscrit la mutation le jour même. Depuis le 5 octobre 2026, la demande comporte votre déclaration de nationalité.
- Dans les 20 jours (non-résidents uniquement). Déposer la déclaration d'acquisition FEFTA via la Banque du Japon, ou la faire déposer par votre mandataire résident.
- Après la signature. Désigner un contact au Japon si vous vivez à l'étranger, nommer un mandataire fiscal (納税管理人) pour la taxe foncière, et mettre en place le paiement des charges et du fonds de travaux.
06 / ACHETER À TOKYO
Crédit, visa et statut de résidence
Être propriétaire ne donne aucun droit de séjour ; le visa est une question distincte. Les banques japonaises prêtent en général aux résidents étrangers titulaires de la résidence permanente, ou justifiant d'un emploi stable au Japon et de revenus en yens. Les non-résidents sont rarement financés par les banques domestiques et achètent le plus souvent comptant, ou via des prêteurs spécialisés dans leur pays. Si vous vivez à l'étranger, prévoyez un achat comptant, le délai des virements et la déclaration FEFTA.
07 / ACHETER À TOKYO
Obligations après l'achat
- Taxe foncière et taxe d'urbanisme : facturées chaque année par l'arrondissement ; le mandataire fiscal s'en charge pour les non-résidents.
- Changement d'adresse ou de nom : à inscrire au registre dans les deux ans, depuis le 1er avril 2026, sous peine d'une amende de 50 000 ¥ au plus ; les changements antérieurs à avril 2026 doivent être régularisés avant le 31 mars 2028.
- Revente en tant que non-résident : l'acheteur retient en principe 10,21 % du prix et le verse au fisc. Notre guide Vendre un bien hérité au Japon depuis l'étranger détaille le mécanisme et les taux d'imposition de la plus-value.
08 / ACHETER À TOKYO
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Japon en 2026 ?
Oui. Aucune condition de nationalité, de visa ou de résidence ne s'applique aux logements et terrains ordinaires. Depuis 2026, les non-résidents déposent une déclaration FEFTA dans les 20 jours de l'acquisition, et tout acquéreur personne physique déclare sa nationalité lors de l'enregistrement du titre.
Faut-il un visa pour acheter un appartement à Tokyo ?
Non. Le visa sert à vivre au Japon, pas à y posséder un bien.
Qu'est-ce que la déclaration d'acquisition FEFTA ?
C'est le rapport qu'un non-résident dépose auprès du ministre des Finances, via la Banque du Japon, dans les 20 jours suivant l'acquisition d'un bien immobilier japonais. Depuis le 1er avril 2026, elle s'applique aux logements comme aux investissements, y compris aux biens reçus par succession.
Le Japon interdit-il les acquéreurs étrangers ?
Non. Un projet de loi approuvé par le gouvernement le 23 octobre 2026 soumettrait à autorisation préalable les terrains situés à environ 1 000 mètres de sites des Forces d'autodéfense et des garde-côtes vulnérables aux drones, et sur les îles frontalières inhabitées, pour tous les acquéreurs quelle que soit leur nationalité. Il n'est pas encore en vigueur et ne concerne pas les appartements ordinaires de Tokyo.
Combien coûte un appartement dans le centre de Tokyo ?
En 2025, l'appartement neuf moyen valait 136,13 millions de yens dans les 23 arrondissements et 195,03 millions dans les 6 arrondissements centraux (REEI). Dans l'ancien, la moyenne 70 m² était de 126,29 millions en septembre 2026 (Tokyo Kantei).
Quels sont les frais d'acquisition au Japon ?
Environ 6 à 9 % du prix pour un appartement ancien acheté via une agence : commission plafonnée à 3 % + 60 000 ¥ + taxe, taxe d'enregistrement, taxe d'acquisition, shihōshoshi et frais de prêt.
Un non-résident peut-il obtenir un prêt immobilier au Japon ?
C'est rare et difficile. La plupart des non-résidents achètent comptant.
Ma nationalité sera-t-elle publique sur le registre foncier ?
Non. Elle est conservée en interne par le Bureau des affaires juridiques et n'apparaît pas sur l'extrait du registre.
Sources et méthode
Cet article est une information générale, non un conseil juridique, fiscal ou d'investissement. Les règles et chiffres sont exacts à notre connaissance au 5 novembre 2026 et seront mis à jour après chaque publication mensuelle de Tokyo Kantei, la publication annuelle du REEI, les enquêtes foncières de mars et septembre, et l'évolution du projet de loi. Pour les résidents fiscaux français, vérifiez l'articulation avec la convention fiscale France–Japon auprès d'un conseil.
- [1]Ministère des Finances, déclaration d'acquisition immobilière FEFTA, présentation du dispositifmof.go.jp/…/seido_gaiyo.html
- [2]Ministère des Finances, FAQ (acquisitions à compter du 1er avril 2026)mof.go.jp/…/FAQ_J.pdf
- [3]Ministère des Finances, dépliant en anglaismof.go.jp/…/real_property_leaflet.pdf
- [4]Ministère des Finances, révision de l'ordonnance du 20 février 2026mof.go.jp/…/gaitamehou_20260220.html
- [5]Ministère de la Justice, ordonnance n° 23 de 2026 (nationalité, en vigueur le 5 octobre 2026)moj.go.jp/content/001470076.pdf
- [6]Bureau des affaires juridiques de Tokyo, avis sur le changement du 5 octobre 2026houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/content/001469717.pdf
- [7]Meigi-henkou.jp, synthèse praticienne de la déclaration de nationalitémeigi-henkou.jp/fudosan-kokuseki
- [8]REEI via nippon.com, moyenne 23 arrondissements 136,13 M¥ en 2025nippon.com/ja/japan-data/h02685/
- [9]Tokyo Kantei via Kyodo/Kumanichi, prix de l'ancien septembre 2026kumanichi.com/articles/2049317
- [10]Tokyo Kantei via Kyodo/Kumanichi, record de mai 2026kumanichi.com/articles/2005817
- [11]Tokyo Kantei via Nomu.com, rapport 70 m² d'août 2026nomu.com/…/70m2_20260924.html
- [12]MLIT via nippon.com, acquéreurs domiciliés à l'étranger, janv.–juin 2025nippon.com/ja/japan-data/h02624/
- [13]MLIT via Kyodo/OANDA, parts 2025 entière (15 sept. 2026)oanda.jp/lab-education/?p=128089
- [14]Métropole de Tokyo, résidents étrangers au 1er janvier 2026metro.tokyo.lg.jp/…/2026032310
- [15]Métropole de Tokyo, enquête préfectorale des prix fonciers 2026metro.tokyo.lg.jp/…/2026091022
- [16]Agence nationale des impôts, réponse n° 7191, taxe d'enregistrementnta.go.jp/…/7191.htm
- [17]
- [18]MLIT, avis n° 949 de 2024, plafonds de commissionmlit.go.jp/…/001750937.pdf
- [19]
- [20]
- [21]Japan Law Translation, loi sur l'enregistrement immobilierjapaneselawtranslation.go.jp/en/laws/link/2030