01 / CARNETS LOCATIFS
Préparer la visite selon votre façon de vivre
Une belle lumière et un parquet impeccable font une bonne première impression. Ce n'est pas ce qui décidera de votre quotidien. La visite sert surtout à savoir si votre canapé passera la porte, si la chambre sera calme le soir et si l'immeuble offre les services dont vous avez besoin.
Nous organisons chaque visite autour de trois ensembles : le logement, l'immeuble et les rues alentour. Le guide de recherche de logement du MLIT invite déjà à contrôler équipements, place des appareils et commodités locales ; nous en faisons une méthode de visite et de suivi. [1]
Avant de partir, fixez vos trois priorités. Certaines se vérifient sur place avec un mètre. D'autres, comme l'histoire d'une trace d'humidité ou la structure du bâtiment, demandent la réponse écrite d'un professionnel.
Logement
Plan, lumière, bruit
Immeuble
Documents, services, règles
Abords
Parcours, commerces, cartes
02 / CARNETS LOCATIFS
Les pièges propres au Japon
Ces questions peuvent décider si le logement mérite une visite. Nous les vérifions avant de vous emmener sur place.
La date du permis de construire, pas celle de l'immeuble. Pour repérer les règles parasismiques entrées en vigueur le 1er juin 1981, on vérifie généralement la date de confirmation du projet, pas seulement l’année d’achèvement. Un immeuble achevé en 1982 peut donc relever de l'ancienne norme. Demandez la date de confirmation du projet (建築確認) et, pour un bâtiment ancien, le diagnostic ou les travaux de renforcement. [9]
Le type de bail. Un bail ordinaire (普通借家) se poursuit ou se renouvelle en principe ; le bailleur doit justifier de motifs légalement suffisants pour refuser le renouvellement. Un bail à durée fixe valablement conclu (定期借家) ne se renouvelle pas automatiquement ; un nouveau contrat suppose l’accord des deux parties. [10] [11] Pour une mission de trois ans, un bail fixe de deux ans peut devenir un vrai problème. Regardez aussi les conditions de sortie anticipée : une mutation arrive souvent plus tôt que prévu.
Ce que coûte la troisième année. Vérifiez les frais de renouvellement inscrits au contrat : ils ne correspondent pas automatiquement à un mois de loyer et ne sont pas imposés par la loi. [10] Si le bailleur demande une société de garantie, faites préciser les frais initiaux et récurrents, leur fréquence et leurs conditions ; il ne s’agit pas d’une obligation légale universelle. [12] Comparez les logements sur la durée réelle de votre séjour, pas sur le premier mois.
L'acceptation réelle du dossier. « Étrangers acceptés » ne garantit pas qu'un dossier sans historique au Japon passera, ni qu'un chat ou un piano seront admis. Faites confirmer ces points par écrit avant de vous attacher au logement.
Le confort d'hiver. Examinez le vitrage et le chauffage du logement, ainsi que l’année de fabrication et l’état des appareils. Demandez s’il s’agit de gaz de ville ou de GPL et obtenez le tarif applicable, plutôt que de supposer un coût de fonctionnement standard.
Le document à lire avant de signer. Dans une transaction avec intermédiaire, un spécialiste immobilier habilité (宅建士) doit expliquer les points légalement requis avant le contrat, dans le document appelé 重要事項説明. Lisez-le avec le bail et le règlement de l’immeuble : il ne contient pas toutes les réponses pratiques. Demandez-le en amont pour le lire et prévoir une traduction si nécessaire. [13]
Ce que nous faisons pour vous
Nous obtenons ces réponses en japonais auprès du gestionnaire, nous relisons le 重要事項説明 avec vous et nous vous signalons avant la visite ce qui pourrait exclure le logement.
03 / CARNETS LOCATIFS
Demander les bonnes informations
Commencez par l'essentiel : l'immeuble, le numéro du logement, sa disponibilité. Puis une question simple qui évite bien des déceptions : les photos montrent-elles cet appartement, un logement voisin ou une pièce mise en scène ?
Demandez le plan actuel, la liste des équipements et le règlement de l'immeuble. Précisez quels appareils font partie du bail, qui les entretient et quelles réparations sont prévues. C'est vrai pour un meublé comme pour les objets laissés par le locataire précédent.
Apportez les dimensions de votre lit, de votre bureau, du réfrigérateur et du lave-linge. Le passage compte autant que la place : entrée, ascenseur, couloir, porte de l'appartement.
Vous êtes encore à l'étranger ? Demandez une vidéo continue du logement réel, rangements, fenêtres et équipements compris. Gardez de côté ce qu'une vidéo ne montre pas : bruits, odeurs, sensation des pièces.
04 / CARNETS LOCATIFS
Dans les pièces : observer sans jouer à l'expert
Le but n'est pas de faire une inspection technique, mais de savoir quoi regarder et quoi demander.
| Sujet | Sur place, avec autorisation | Confirmation à demander |
|---|---|---|
| Plan utilisable | Emprise des meubles, ouverture des portes, circulation et profondeur des rangements. | Dimensions manquantes et périmètre de la surface annoncée. |
| Lumière et vue | Orientation réelle, obstacles, vis-à-vis et usage à l'heure de visite. | Travaux connus aux alentours ; ce qui n'est pas connu. |
| Bruit | Écoute fenêtres ouvertes puis fermées, dans la chambre et l'espace de travail. | Règles, travaux connus et possibilité d'une seconde visite. |
| Ventilation et traces d'humidité | Marques visibles aux fenêtres, plafonds et pièces d'eau, sans diagnostic de cause. | Historique signalé, réparations et interlocuteur pour examiner le doute. |
| Équipements | Démonstration autorisée de cuisine, chauffage/climatisation et eau. | Appareils inclus, entretien, remplacement et réparations restantes. |
| Connexion de travail | Votre réception mobile, si elle importe. | Accès fixe, autorisation et délai d'installation ; « prêt pour internet » n'est pas un débit mesuré. |
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Le bruit mérite une attention particulière. Une visite à 14 h dans une rue calme ne dit rien du bar qui ouvre à 20 h au rez-de-chaussée. Si la chambre compte pour vous, revenez à l'heure qui compte. Quant à la mention « prêt pour internet », elle ne dit rien du débit réel.
05 / CARNETS LOCATIFS
L'immeuble et ses services
Suivez le chemin que vous ferez chaque jour, de la rue à votre porte. Regardez les accès, les colis, les déchets, le vélo ou la voiture, et la façon de signaler une panne. Faites préciser les services inclus dans le loyer, leurs horaires et ceux qui sont facturés à part.
Pour la structure, demandez les documents propres au bâtiment. La marque sismique de Tokyo distingue les immeubles aux normes récentes, ceux qui ont été diagnostiqués et ceux qui ont été renforcés ; la ville précise qu'elle ne garantit pas à elle seule la performance sismique. Une rénovation intérieure et des travaux de structure sont deux choses différentes. [2]
En étage élevé, la JMA explique que les séismes de longue période peuvent faire osciller longtemps les tours et déplacer le mobilier non fixé. Demandez les mesures prévues et les fixations autorisées dans l'immeuble. [3]
La bonne question sur l'alimentation de secours
Quels systèmes sont alimentés, dans quelles conditions et pour combien de temps ? Ascenseurs, eau et services communs, chacun séparément.
06 / CARNETS LOCATIFS
Lire le détail des mesures de préparation
Le registre Tokyo Todomaru Mansion distingue jusqu’à cinq niveaux. Une étoile peut correspondre aux mesures d’organisation ou à la seule alimentation électrique de secours. Les niveaux supérieurs associent l’organisation de la préparation à des équipements enregistrés : alimentation de secours, dispositifs d’ascenseur et réserves. [4]
Pour un immeuble inscrit, demandez sa fiche actuelle et les équipements retenus. Un immeuble absent de ce registre volontaire n'est pas pour autant mal préparé : il faut simplement poser les questions.
Demandez enfin le manuel des résidents : diffusion des consignes, arrêt des ascenseurs, eau, toilettes, besoins de mobilité.
07 / CARNETS LOCATIFS
Les cartes de risques, à l'adresse exacte
Le portail officiel des cartes de risques renvoie vers les informations locales et les cartes municipales. Regardez l'adresse précise : deux rues d'un même arrondissement peuvent être très différentes. [5]
Deux précisions utiles. Le GSI distingue sa carte superposée des cartes municipales qui servent à l'explication réglementaire, et sa superposition peut ne pas refléter les données les plus récentes. [6] Le MLIT rappelle qu'une zone non colorée ne signifie pas absence de risque d'inondation. [7]
| À noter | Pourquoi |
|---|---|
| Adresse exacte et émetteur | Éviter de confondre un îlot voisin ou une autre couche avec la source pertinente. |
| Aléa et scénario | Crue fluviale, inondation pluviale, submersion et mouvements de terrain ne répondent pas aux mêmes questions. |
| Légende, date et couverture | Ne pas transformer « non affiché » ou « non vérifié » en absence de risque. |
| Question ouverte et destinataire | Donner à l'agence ou à l'autorité un point précis à clarifier. |
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En étage, pensez aussi aux entrées, aux équipements électriques et aux ascenseurs : un appartement au 12e peut rester sec pendant que l'immeuble devient difficile à vivre.
Ce que nous faisons pour vous
Nous relevons les cartes applicables à l'adresse et nous posons les questions correspondantes au gestionnaire, pour que vous disposiez de réponses écrites avant de signer.
08 / CARNETS LOCATIFS
Les rues que vous emprunterez
Après la visite, marchez dans le quartier en imaginant votre quotidien : les courses, une valise, une poussette. Repérez les traversées, les pentes, les vraies entrées de station, la supérette la plus proche.
Si possible, revenez le soir ou le week-end. Circulation, terrasses, chantier ou cour silencieuse : notez ce que vous voyez et reliez-le aux pièces où vous dormirez et travaillerez. Pour le trajet vers le bureau ou l'école, notre guide du trajet porte à porte vous accompagne.
09 / CARNETS LOCATIFS
Garder une trace claire des réponses
Après chaque visite, classez le suivi en quatre colonnes : la question, l'information reçue, le point encore ouvert et la prochaine action. Avec la source et la date de chaque réponse.
| Question | Information reçue : source et date | Point ouvert | Prochaine action |
|---|---|---|---|
| Bruit nocturne | Noter heure, pièce et fenêtres lors de la visite | Conditions hors du créneau observé | Demander un autre créneau |
| Eau lors d’une coupure | Réunir la description actuelle du gestionnaire | Systèmes alimentés et durée | Faire préciser eau, ascenseurs et services |
| Trace autour d’une fenêtre | Conserver une photo datée et la réponse reçue | Cause et réparation éventuelle | Demander l’avis du professionnel concerné |
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Triez ensuite : ce qui exclut le logement, ce qui doit être clarifié avant de s'engager, et les préférences que vous êtes prêt à négocier. Avant la signature, rapprochez chaque réparation promise et chaque équipement inclus des conditions écrites.
À la remise des clés, faites un relevé daté de l'état du logement selon la procédure de l'agence. Le MLIT fournit une grille d'entrée et de sortie ; vos photos de visite la complètent utilement le jour du départ. [8]
10 / CARNETS LOCATIFS
Suivre les réponses encore attendues
Actualisez chaque sujet pendant la préparation et le suivi. « Réponse reçue » indique qu'une réponse existe ; lisez-la avant de considérer le point comme réglé.
Notes locales : aucune donnée transmise ni sauvegardée. N’inscrivez pas de documents d’identité ou de coordonnées bancaires.
L'outil reste dans cette page, sans envoi ni sauvegarde automatique. Exportez avant de fermer la page.
11 / CARNETS LOCATIFS
Questions fréquentes
L'appartement est rénové : que demander ?
Le périmètre et la date des travaux, les équipements neufs et les documents de l'immeuble. Une cuisine neuve ne dit rien de la structure.
Que vérifier en étage élevé ?
La fixation du mobilier, les ascenseurs, l'alimentation en eau, les accès extérieurs et les cartes propres à l'adresse.
Que confirmer avant de recevoir les clés ?
Les réparations et équipements promis, par écrit, les conditions de remise des clés et le relevé d'état daté. Tout point important se clarifie avant de signer ou de payer, pas après.
12 / CARNETS LOCATIFS
Préparer la visite avec nous
Indiquez-nous le logement qui vous intéresse et vos deux ou trois priorités. Nous préparons la visite, obtenons les documents et les réponses du gestionnaire, et vous accompagnons jusqu'à la remise des clés.
Parlons de votre recherche
Indiquez vos priorités, votre budget et votre calendrier dans le formulaire de consultation GAISAPP.
Sources et méthode
Sources revérifiées le 1er octobre 2026. Informations générales ; exemples de calcul sans lien avec des annonces réelles.
- [1]MLIT : guide de recherche de logement (anglais)E07 : équipements, place des appareils et commodités
- [2]Tokyo : marque sismique des bâtimentsCatégories, justificatifs et limites du dispositif
- [3]JMA : mouvements sismiques de longue périodeOscillations des immeubles et déplacement du mobilier
- [4]Tokyo : nouvel affichage Todomaru MansionCritères actuels d’enregistrement et affichage sur cinq niveaux
- [5]GSI : présentation du portail des cartes de risquesCarte superposée et accès aux cartes municipales
- [6]GSI / MLIT : questions sur le portail des risquesCarte superposée et cartes municipales ; profondeur mesurée depuis le sol
- [7]MLIT : explication des cartes d’inondationSituer le bien sur la carte municipale ; zone non colorée ne veut pas dire sans risque
- [8]MLIT : grille de relevé d’état du logement (anglais)Constats à l’entrée et à la sortie
- [9]MLIT : documents relatifs aux normes parasismiques de 1981Date de confirmation du projet et justificatifs de conformité
- [10]MLIT : conseils pour l’entrée et la sortie du logementProtection du bail ordinaire ; frais de renouvellement non imposés par la loi
- [11]MLIT : contrats locatifs à durée fixePas de renouvellement automatique ; vérifier le contrat et les conditions légales
- [12]MLIT : registre des sociétés de garantie des loyersCadre des sociétés de garantie, pas une obligation universelle pour le locataire
- [13]MLIT : informations destinées aux consommateursExplication des points importants avant une transaction avec intermédiaire