01 / CARNETS LOCATIFS
Le loyer ne dit pas tout.
Un logement annoncé à 300 000 ¥ par mois ne vous indique pas la somme à prévoir avant la remise des clés. Et un total d'entrée plus faible ne signifie pas forcément un bail moins coûteux. Le dépôt de garantie immobilise de l'argent ; le reikin est un paiement d'une autre nature. Le loyer d'avance règle une période d'occupation, sans ajouter un mois à cette période.
Le bon point de départ est un décompte détaillé, propre au logement. Pour chaque ligne, demandez le montant, le destinataire, l'échéance et les conditions de remboursement. Le guide national du logement recense plusieurs frais possibles, mais leur présence et leur montant se vérifient pour chaque bien.[1]
Distinguez la trésorerie nécessaire à l'entrée, l'argent immobilisé en garantie et le coût régulier de l'occupation. Un seul total ne répond pas à ces trois questions.
Ce guide s'adresse aux personnes qui comparent des locations privées classiques à Tokyo. Il ne constitue ni un barème, ni une enquête sur les prix moyens, ni un devis pour un bien GAISAPP. Les séjours meublés, résidences avec services et logements organisés par un employeur peuvent suivre d'autres modalités.
02 / CARNETS LOCATIFS
Classez chaque paiement dans la bonne catégorie.
Une période réglée
Loyer et charges payés d'avance : notez les dates exactes couvertes.
Une somme en garantie
Le dépôt : à financer maintenant, avec restitution éventuelle après décompte.
Les autres frais
Reikin, agence, garantie locative, assurance et autres postes : à examiner séparément.
Ajoutez ensuite une seconde distinction : ponctuel ou récurrent ? Des frais de garantie initiaux n'indiquent pas s'il existe ensuite une cotisation annuelle ou mensuelle. Une assurance couvre une période précise. Parking, internet, énergie et services optionnels peuvent rester en dehors du loyer annoncé.
Ne comptez pas deux fois le loyer d'avance. Si le décompte d'entrée couvre déjà octobre, n'ajoutez pas octobre une seconde fois au budget de la première année. Pour une entrée en cours de mois, demandez quelles périodes partielles et complètes figurent sur le décompte. Comparez les logements avec les mêmes dates, occupants et hypothèses de stationnement.
Si le décompte d'entrée règle octobre et novembre, un budget de douze mois d'octobre à septembre n'ajoute que décembre à septembre : dix mensualités, pas douze. Pour un mois partiel, vérifiez la convention de calcul et l'arrondi du bail.
03 / CARNETS LOCATIFS
Les lignes à lire avant le total.
Les termes japonais ci-dessous permettent d'identifier un poste. Ils ne signifient pas que ce poste est obligatoire ou correctement facturé dans votre cas.
| Poste | Signification | Point à clarifier |
|---|---|---|
| Loyer d'avance Maeyachin / 前家賃 | Règlement d'une période précise, parfois d'un mois partiel. | Quelles dates couvre-t-il et quand arrive la prochaine échéance ? |
| Charges communes Kyōekihi / 共益費 | Un poste récurrent distinct lorsqu'il est prévu. | Est-il inclus dans votre plafond mensuel et dans le paiement d'avance ? |
| Dépôt de garantie Shikikin / 敷金 | Une garantie contre certaines obligations ; le solde restitué dépend du décompte. | Quelles retenues, clauses de nettoyage ou parts non restituables sont prévues ? |
| Reikin 礼金 | Un paiement non remboursable au bailleur, distinct du dépôt. | Est-il demandé ici ? Ce n'est pas le prix du changement de serrure. |
| Frais d'agence Chūkai tesūryō / 仲介手数料 | Un paiement lié à l'intermédiation immobilière. | Quel montant, quel traitement fiscal et quelles conditions ont été expliqués et convenus ? |
| Garantie locative | Le paiement d'un dispositif de garantie, et non un second dépôt au bailleur. | Quel organisme, quelle étude de dossier, quels frais initiaux et récurrents ? |
| Assurance | Une prime pour un contrat et une durée définis. | Quelle couverture est exigée, pour combien de temps, avec quelles conditions de résiliation ? |
| Autres postes | Serrure, nettoyage, assistance, parking ou services éventuels. | Obligatoire ou optionnel ? Quand payer et pour quelle prestation ? |
Terminologie et familles de frais : MLIT et Tokyo TIPS. Principes du dépôt : gouvernement métropolitain de Tokyo. Aucun montant universel ni règle de commission n'est affirmé ici.[1], [2], [3]
« Sans reikin » n'est pas un bilan complet. Une seule ligne est à zéro. Cela ne renseigne pas, à soi seul, sur le loyer, le dépôt, les frais de garantie futurs, l'assurance ou les conditions de départ anticipé. Inversement, un dépôt élevé n'est pas automatiquement une dépense définitive élevée.
Frais d'agence : un plafond n'est pas un tarif.
Pour l'intermédiation locative résidentielle ordinaire par une agence assujettie à la taxe sur la consommation, le plafond cumulé bailleur-locataire est en principe de 1,1 mois de loyer, taxe comprise. La part de chacun est plafonnée à 0,55 mois, sauf consentement recueilli lors du mandat. Des règles particulières existent. Faites confirmer le régime et le consentement applicables ; un mois plus taxe n'est pas automatiquement dû par le locataire.[11]
N'ajoutez pas 10 % à tout le décompte.
L'administration fiscale exonère de taxe sur la consommation les loyers résidentiels éligibles et leurs charges communes. Les services facturés séparément et certains hébergements relèvent d'autres règles. Reprenez les montants finaux poste par poste, sans appliquer un taux unique.[12]
04 / CARNETS LOCATIFS
Même paiement mensuel. Trésorerie différente.
Imaginons deux décomptes avec le même paiement mensuel : 300 000 ¥ de loyer + 20 000 ¥ de charges. Les montants ci-dessous sont fictifs. Ils montrent une méthode de calcul, pas les tarifs habituellement pratiqués à Tokyo.
| Poste | Logement A | Logement B |
|---|---|---|
| Un mois complet, charges comprises | 320 000 | 320 000 |
| Dépôt de garantie | 600 000 | 0 |
| Reikin | 0 | 300 000 |
| Frais d'agence : montant final supposé | 330 000 | 330 000 |
| Garantie initiale | 160 000 | 160 000 |
| Prime d'assurance | 20 000 | 20 000 |
| Changement de serrure | 22 000 | 22 000 |
| Trésorerie à prévoir à l'entrée | 1 452 000 | 1 152 000 |
Le logement A exige 300 000 ¥ de plus au départ, mais comprend un dépôt de 600 000 ¥. Le logement B mobilise moins de liquidités et comprend 300 000 ¥ de reikin non remboursable. Ces deux totaux ne suffisent pas à conclure que le bail B coûte moins cher.
On ne peut pas non plus retrancher tout le dépôt de A en promettant sa restitution. Le résultat dépendra du contrat et du décompte de sortie. Assurance et autres frais peuvent avoir leurs propres conditions de résiliation. Les futures cotisations de garantie, frais de renouvellement ou de départ, charges d'énergie, meubles et déménagement sont exclus de cet exemple : demandez-les séparément.
Le montant d'agence fictif suppose le consentement nécessaire du locataire lors du mandat ; ce n'est pas un tarif automatique.[11]
05 / CARNETS LOCATIFS
Le test des 24 mois : distinguer trésorerie et coût.
Gardons les deux logements fictifs et prolongeons la comparaison sur 24 mois complets à 320 000 ¥ par mois, sans hausse. Le premier mois étant déjà payé, ajoutez seulement 23 mensualités au décompte d'entrée. C'est une simulation à hypothèses constantes, pas une prévision du coût total de votre bail.
| Indicateur | Logement A | Logement B |
|---|---|---|
| Loyers et charges sur 24 mois | 7 680 000 | 7 680 000 |
| Autres frais modélisés, hors dépôt | 532 000 | 832 000 |
| Dépôt immobilisé à l'entrée | 600 000 | 0 |
| Décaissements avant solde du dépôt | 8 812 000 | 8 512 000 |
| Coût modélisé avant ajustements de sortie | 8 212 000 | 8 512 000 |
La dernière ligne isole la garantie des dépenses modélisées : elle ne promet aucun remboursement. Ajoutez séparément les frais de sortie réels de A et de B, retenus sur le dépôt ou facturés directement. Un bail sans dépôt ne supprime pas les obligations du locataire.[4]
A moins B = −300 000 ¥ + (frais de sortie de A − frais de sortie de B)
Pour ces seules hypothèses. À frais de sortie égaux, A coûte 300 000 ¥ de moins dans le modèle, mais exige 300 000 ¥ de plus à l'entrée.Exclus des deux logements : frais futurs de garantie, renouvellement ou remboursement d'assurance, renouvellement du bail, départ anticipé, évolution du loyer, énergie, parking, meubles, déménagement et coût d'opportunité du dépôt. Ajoutez les différences avant de choisir. Le calcul s'arrête à 24 mois, sans renouvellement supposé.
Avant ajustements de sortie — exemple fictif.
Autre test : une remise initiale contre un loyer plus élevé.
Si une offre supprime 300 000 ¥ de reikin mais coûte 12 500 ¥ de plus par mois, l'économie disparaît après 24 mois : 300 000 ÷ 12 500. Ce raccourci n'est valable que si tous les autres frais et conditions sont identiques. Il ne décrit aucune promotion actuelle.
06 / CARNETS LOCATIFS
Comparez vos propres décomptes.
Renseignez le montant final indiqué, en yens, pour chaque poste. L'outil n'ajoute aucune taxe et ne déduit aucun frais d'un multiple du loyer. Une case vide signifie inconnu, pas zéro. Saisissez 0 uniquement si l'absence du poste est confirmée. Regroupez les autres frais d'entrée dans la dernière ligne en gardant leur détail à part.
Votre comparaison
Fiche de travail texte (sans envoi de données)
Calcul local uniquement : ni devis, ni recommandation financière. Aucune donnée n'est envoyée ou enregistrée. L'outil ne juge pas la validité d'un frais. Recharger la page efface les saisies.
07 / CARNETS LOCATIFS
Lisez les conditions de départ avant de choisir.
Un dépôt ne garantit pas un remboursement intégral, mais ce n'est pas non plus automatiquement un frais perdu. L'explication du Code civil par Tokyo distingue la restitution du solde après les retenues applicables de l'obligation de remise en état. Usure normale et vieillissement se distinguent des dommages imputables au locataire. Les clauses particulières doivent être examinées dans le bail concerné.[2], [4]
Avant signature, demandez au professionnel chargé de la transaction de repérer les clauses de nettoyage, retenues forfaitaires, préavis, renouvellement et départ anticipé. Pour un bail à durée fixe, confirmez l'échéance et les conditions éventuelles d'un nouveau contrat ; ne supposez pas un droit au renouvellement. Ce sont des points à vérifier, pas des frais calculables sans votre contrat.[1]
Demandez aussi les conséquences d'un retrait à chaque étape. Candidature, versement de réservation, bail conclu et remise des clés ne sont pas synonymes. Ne supposez pas que tout est remboursable parce que vous n'avez pas encore les clés. Faites expliquer les conditions d'annulation et de remboursement avant de virer de l'argent.[5]
À l'entrée, établissez un relevé daté de l'état du logement selon les consignes de l'agence : traces existantes, équipements défectueux et autres problèmes. Conservez les photos et la confirmation de leur réception. Le MLIT propose un formulaire à cet effet.[8]
08 / CARNETS LOCATIFS
Cinq questions avant de payer.
- Le décompte est-il complet ? Repérez les postes manquants et les futurs frais récurrents ; demandez un total corrigé après modification.
- Comparez-vous la même chose ? Mêmes dates, occupants, parking et prestations, sans compter deux fois un mois payé d'avance.
- Que peut-on vous restituer ? Distinguez dépôt et reikin, puis lisez les retenues et les conditions d'annulation.
- À qui payez-vous ? Confirmez les instructions auprès d'un contact connu de l'agence, notamment si les coordonnées bancaires changent.
- À quoi vous engagez-vous ? Vérifiez les conditions du bail et de remise des clés, pas seulement une date souhaitée.
Pour votre prochaine demande, un plafond mensuel, une enveloppe d'entrée, les besoins du foyer et une période d'emménagement sont plus utiles qu'un multiple approximatif du loyer. Inutile de joindre relevés bancaires ou pièces d'identité simplement pour demander quels logements pourraient convenir.
09 / CARNETS LOCATIFS
Les questions à régler avant le virement.
Sans dépôt, n'ai-je rien à payer à la sortie ?
Non. La garantie et les obligations finales sont distinctes. Demandez comment seront réglés les frais valables de nettoyage, de dégâts ou de sortie.
Le reikin paie-t-il une nouvelle serrure ?
Non. C'est un paiement au bailleur, distinct du changement de serrure. Lisez les deux lignes séparément.
Sources et méthode
Vérification documentaire : 30 septembre 2026. Sources publiques et officielles ; exemples chiffrés et outils éditoriaux, pas des données de marché. Ce guide est informatif, non un avis juridique, fiscal ou une validation de bail.
- [1]MLIT - Apartment Search Guide (English)E03: process; E07-E09: application and contract; E17-E18: fee concepts; E23: selected document examples. Legacy guide, not a 2026 market survey.
- [2]Tokyo Metropolitan Government - Civil Code and rental contracts2020 reform: deposit settlement and ordinary wear. Review the actual lease.
- [3]Tokyo TIPS - Deposit and Key Money1 March 2023; terminology only. Do not use its examples as a current tariff.
- [4]MLIT / JPM - Restoration of rented housingMarch 2023; PDF pp. 2-4: normal wear, tenant-caused damage and special clauses.
- [5]Tokyo Consumer Affairs - Cancelling a concluded rental contractPublished 11 May 2018; contract formation and cancellation consequences. Not a right to cancel merely because keys have not been delivered.
- [8]MLIT - Move-in / move-out condition checklistEnglish sample for recording existing condition; not a GAISAPP-operated form.
- [11]MLIT - Brokerage remuneration notice, current posted textAmended 21 June 2024, effective 1 July 2024; sections IV and IX. Ordinary residential brokerage, taxable agent, consent and special vacant-property rules.
- [12]National Tax Agency - No. 6226: residential lettingPage displays law status 1 April 2025. Residential rent, qualifying common charges, separate services and excluded short-stay/hotel uses.
- [14]Tokyo Consumer Affairs - Cancelling a rental applicationApplication-stage deposit example before contract formation; distinct from cancelling an already-concluded lease.