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ANALYSE DE MARCHÉ / GAISAPP

Immobilier de luxe au Japon : quelle valeur pour les acheteurs et locataires américains et européens ?

Le haut de gamme à Tokyo coûte désormais à peu près autant au m² qu’à New York. Ce que gagnent les Américains et les Européens n’est pas une décote, mais des règles de propriété ouvertes, un crédit local bon marché, la sécurité et la qualité de construction. Voici les chiffres.

12 min de lectureRédaction GAISAPP
La Tokyo Tower et la tour d’Azabudai Hills au crépuscule, au-dessus de l’arrondissement de Minato
Tokyo Tower et Azabudai Hills, arrondissement de Minato, au crépuscule

00 / ANALYSE DE MARCHÉ

Points clés

Points clés
  • Le haut de gamme tokyoïte se paie au prix des capitales occidentales. Savills l’évalue à 24 800 € le m², au niveau de New York (24 300 €) et nettement au-dessus de Londres (18 800 €) et Paris (18 300 €) [1].
  • Le yen aide moins qu’il n’y paraît. Un dollar achète environ deux fois plus de yens qu’en 2012, mais le prix moyen du neuf dans les 23 arrondissements a lui aussi doublé en yens depuis 2015 [4][9].
  • La propriété est ouverte. Toute nationalité peut acheter en pleine propriété, sans condition de résidence ni surtaxe pour les étrangers [11].
  • 2026 a apporté des déclarations, pas des restrictions. Les non-résidents déclarent l’achat sous 20 jours ; chaque acheteur déclare sa nationalité à l’enregistrement [11][12].
  • Les rendements sont faibles. C’est un actif patrimonial et d’usage, pas un placement de rendement [17].
  • Le cycle mûrit. Les prix de l’ancien ont baissé quatre mois de suite jusqu’en septembre 2026 [6].
24 800 €

Valeur prime au m² à Tokyo

Savills, févr. 2026

136,13 M¥

Prix moyen du neuf, 23 arrondissements, 2025

REEI, le double de 2015

1,25 %

Taux directeur de la Banque du Japon

Depuis le 18 sept. 2026, plus haut depuis 31 ans

3,27 %

Rendement locatif brut moyen à Tokyo

Global Property Guide, T1 2026

01 / ANALYSE DE MARCHÉ

L’immobilier de luxe à Tokyo est-il bon marché pour les Américains et les Européens en 2026 ?

Réponse courte

Non, pas sur le segment prime. Le m² prime à Tokyo coûte à peu près autant qu’à New York et davantage qu’à Londres ou Paris. La valeur tient à ce que l’on achète : sécurité, transports, qualité de construction et règles de propriété ouvertes.

Graphique en barres des valeurs résidentielles prime au m² en euros : Hong Kong 34 600, Tokyo 24 800, Genève 24 600, New York 24 300, Londres 18 800, Paris 18 300, Singapour 17 200, Miami 13 400, Los Angeles 13 300
Figure 1. Valeurs prime Savills, février 2026, en euros par m² [1].

Deux références divergent sur le rang exact de Tokyo, mais pas sur la tendance. Savills classe Tokyo deuxième sur 30 villes en valeur et premier en croissance en 2025 (+30,1 %) [1]. Selon le Wealth Report de Knight Frank, 1 million de dollars achetait 62,4 m² de prime à Tokyo au T4 2020, contre 36,6 m² au T4 2025, soit 41 % de pouvoir d’achat en moins. La même somme achetait 33,9 m² à New York, 32,9 m² à Londres et 37,1 m² à Paris [3].

VilleSavills, €/m²Knight Frank : m² pour 1 M$ (T4 2025)
Hong Kong34 600—
Tokyo24 80036,6
Genève24 600—
New York24 30033,9
Londres18 80032,9
Paris18 30037,1
Analyse GAISAPP

Les deux indices ne mesurent pas la même chose : Savills suit un parc prime défini, Knight Frank les 5 % supérieurs de chaque marché. Aucun n’est définitif. Pour un acheteur, l’essentiel est que le « Tokyo bon marché » de 2020 est terminé. La décision doit désormais reposer sur l’usage, la sécurité et la détention longue, pas sur une décote de change.

02 / ANALYSE DE MARCHÉ

De combien les prix des appartements à Tokyo ont-ils augmenté en dix ans ?

Le prix moyen d’un appartement neuf dans les 23 arrondissements a environ doublé, de 67,32 M¥ en 2015 à 136,13 M¥ en 2025, selon le Real Estate Economic Institute (不動産経済研究所, REEI) [4][5]. L’essentiel de la hausse date d’après 2022, avec la flambée du foncier, des coûts de construction et de la main-d’œuvre.

Graphique en barres du prix moyen du neuf dans les 23 arrondissements de Tokyo, de 67 M¥ en 2015 à 136 M¥ en 2025
Figure 2. Moyennes annuelles REEI, 23 arrondissements, en millions de yens [4][5].

Sur le très haut de gamme, Knight Frank a relevé une hausse de 58,5 % des valeurs prime du neuf en 2025 [3]. Savills a mesuré encore +7,0 % au premier semestre 2026 et +20,4 % sur douze mois à fin juin, faisant de Tokyo le marché le plus dynamique d’Asie-Pacifique [2].

Premiers signes de ralentissement

Les prix de l’ancien ne montent plus. L’indice Tokyo Kantei (appartement de 70 m², 23 arrondissements) a reculé pour le quatrième mois consécutif, à 126,29 M¥ en septembre 2026, après une longue série de records [6][7]. Les transactions ralentissent alors que les prix affichés restent élevés : un marché plus négociable, plutôt qu’un krach.

03 / ANALYSE DE MARCHÉ

Comment le yen faible change-t-il le calcul pour un acheteur en dollars ou en euros ?

Un dollar achète environ deux fois plus de yens qu’en 2012. Les prix en yens ayant eux aussi fortement monté, la décote nette sur le prime tokyoïte a largement disparu depuis 2020. Pour un acheteur en euros, la logique est la même : le change aide, mais il ne compense plus la hausse locale.

Courbe des yens pour un dollar, moyenne annuelle : 79,8 en 2012, 121,1 en 2015, 106,8 en 2020, 131,5 en 2022, 151,5 en 2024, 149,6 en 2025 et 158,4 en 2026 depuis janvier
Figure 3. Moyennes annuelles de la Réserve fédérale [9] ; 2026 depuis janvier [10].
  • Le neuf moyen des 23 arrondissements coûtait environ 556 000 $ en 2015 (à 121,05 ¥) et environ 910 000 $ en 2025 (à 149,57 ¥) : +64 % en dollars contre +102 % en yens.
  • Une résidence de 500 M¥ à Minato coûte environ 3,15 M$ à 158,7 ¥ le dollar, contre environ 4,7 M$ au taux moyen de 2020 (106,8 ¥).
  • Le risque joue dans les deux sens. Si la Banque du Japon poursuit ses hausses et que le yen remonte, le détenteur de dollars ou d’euros y gagne. S’il faut vendre quand le yen est encore plus faible, une plus-value en yens peut fondre une fois convertie.

04 / ANALYSE DE MARCHÉ

Un étranger peut-il acheter un bien au Japon ? Les règles 2026

Oui. Toute nationalité peut acheter terrains et bâtiments en pleine propriété, aux mêmes conditions juridiques que les Japonais, sans visa, résidence, montant minimum ni autorisation préalable.

  • Depuis le 1er avril 2026, un non-résident qui acquiert un bien au Japon, y compris pour son propre usage, le déclare au ministre des Finances via la Banque du Japon sous 20 jours [11].
  • Depuis le 5 octobre 2026, tout nouveau propriétaire déclare sa nationalité à l’enregistrement. Elle est conservée en interne et n’apparaît pas sur les extraits publics [12].
  • Inchangé : aucune interdiction ni aucun plafond pour l’achat d’un logement ordinaire par un étranger. Être propriétaire ne donne pas de visa.

Pour le détail, voir notre guide Acheter un bien à Tokyo en étranger : règles et coûts 2026.

05 / ANALYSE DE MARCHÉ

Combien coûte l’achat, la détention et la revente d’un appartement de luxe à Tokyo ?

Pour un achat comptant dans l’ancien, comptez environ 4 à 5 % du prix en frais ; avec un crédit, plutôt 6 à 9 %. L’exemple ci-dessous suppose des valeurs fiscales de 40 M¥ pour le terrain et 20 M¥ pour le bâtiment.

Graphique des frais d’achat pour un appartement ancien de 200 M¥ : honoraires 6 666 000 ¥, taxe d’acquisition 1 200 000, taxe d’enregistrement 1 000 000, notaire 200 000, taxe foncière au prorata 200 000, droit de timbre 60 000
Figure 4. Honoraires au plafond légal (3 % + 60 000 ¥, plus 10 % de taxe) [15] ; taxe d’enregistrement de 1,5 % sur le terrain et 2 % sur le bâtiment [13] ; taxe d’acquisition de 3 % avec base foncière résidentielle divisée par deux. Estimations, pas des devis.
  • Chaque année : taxe foncière (en général 1,4 %) et taxe d’urbanisme (en général 0,3 %) sur la valeur fiscale, plus les charges de copropriété et le fonds de travaux, qui augmentent avec l’âge de l’immeuble.
  • À la revente : un non-résident paie 15,315 % sur la plus-value après cinq ans de détention et 30,63 % avant. L’acheteur retient 10,21 % du prix brut et le reverse au fisc [14].
  • Sur les loyers : 20,42 % sont retenus à la source pour un propriétaire non résident.
  • Succession : un bien au Japon entre toujours dans l’impôt japonais sur les successions (taux maximal de 55 %). Le Japon n’a de convention successorale qu’avec les États-Unis : les propriétaires européens doivent anticiper avant d’acheter.

06 / ANALYSE DE MARCHÉ

Taux de crédit immobilier : Japon et États-Unis

IndicateurTauxDate
Taux directeur de la Banque du Japon1,25 %18 sept. 2026 [8]
Prêt à taux variable, meilleures offres des grandes banques≈1,2–1,5 %oct. 2026
États-Unis, fixe 30 ans7,18 %5 nov. 2026 [16]
États-Unis, fixe 15 ans6,57 %5 nov. 2026 [16]

Le Japon reste le grand marché où l’on emprunte le moins cher, mais les taux montent. Les banques japonaises exigent en général la résidence et des revenus locaux : la plupart des non-résidents paient comptant ou passent par des prêteurs spécialisés, plus chers.

07 / ANALYSE DE MARCHÉ

Location de luxe à Tokyo : combien coûtent les quartiers prime ?

Un deux-chambres de 100 m² à Hiroo, Azabu, Roppongi ou Aoyama se loue en général 600 000 à 1 250 000 ¥ par mois (environ 3 400 à 7 100 €). Un trois-chambres de 150 m² se loue en général 880 000 à 1 850 000 ¥ [18].

Graphique des loyers mensuels en milliers de yens : Hiroo, Azabu, Roppongi et Aoyama de 600 à 1 250 pour deux chambres et de 880 à 1 850 pour trois chambres ; Yoyogi, Ebisu, Daikanyama et Shibuya de 440 à 900 et de 650 à 1 250
Figure 5. Fourchettes de loyers récents par quartier et surface, en milliers de yens par mois [18].

Pour un locataire occidental, Tokyo offre plus d’espace par euro que le centre de Londres ou de Manhattan. Les baux durent en général deux ans, et les entreprises négocient souvent le key money et le dépôt. Avant de vous engager, lisez notre guide des frais de location et notre guide du dossier de location, ou consultez nos locations de luxe à Tokyo.

08 / ANALYSE DE MARCHÉ

Rendements, demande et ce que « luxe » veut dire à Tokyo

Les rendements sont faibles. Le rendement locatif brut moyen à Tokyo est de 3,27 %, et de 2,81 % pour un une-chambre central [17]. Le net est en général inférieur de 1,5 à 2 points. On achète pour préserver un capital et pour l’usage, pas pour le revenu.

La demande étrangère est réelle mais souvent surestimée. Les acheteurs enregistrés à une adresse à l’étranger ont acquis 3,5 % du neuf dans les 23 arrondissements au premier semestre 2025, et 7,5 % dans les six arrondissements centraux [19]. Les étrangers résidant au Japon et les sociétés à capitaux étrangers ne sont pas comptés : la part réelle est plus élevée. Tokyo comptait 783 701 résidents étrangers au 1er janvier 2026 [20].

À Tokyo, le luxe tient à l’ingénierie et au service plus qu’à la surface. Les immeubles autorisés sous la norme sismique de 1981, et surtout après la révision de 2000, sont conçus pour les grands séismes ; les tours haut de gamme ajoutent souvent isolation ou amortisseurs sismiques. Un 120–150 m² est un grand logement familial à Minato. Criminalité très faible, réseau ferré dense et écoles internationales autour de Minato, Shibuya et Meguro complètent le tableau. Comparez les quartiers dans notre guide des quartiers.

09 / ANALYSE DE MARCHÉ

Risques, et grille de décision : acheter ou louer

  1. Change : une nouvelle baisse du yen réduit ce que vous rapatriez en euros ou en dollars.
  2. Taux : les mensualités variables suivent les hausses de la Banque du Japon.
  3. Valorisation : l’indice UBS des bulles immobilières classe Tokyo parmi les villes les plus à risque [21].
  4. Risques naturels : vérifiez les cartes de séisme, d’inondation et de liquéfaction à l’adresse exacte.
  5. Liquidité et âge de l’immeuble : les immeubles anciens et les emplacements secondaires se revendent lentement.
  6. Fiscalité de sortie : revendre avant cinq ans double le taux d’imposition de la plus-value pour un non-résident.
Votre situationPlutôt
Installé à Tokyo pour 5 ans ou plus, épargne en euros ou en dollars, achat comptant possibleAcheter dans un immeuble prime d’après 2000, bien géré
Séjour de moins de 5 ans, logement payé par l’employeur, ou volonté d’éviter le risque de change et la fiscalité de sortieLouer : avec des rendements proches de 3 %, louer coûte souvent moins cher par année d’usage
Hésitation sur le quartier ou l’écoleLouer d’abord, acheter ensuite, une fois le micro-quartier choisi

10 / ANALYSE DE MARCHÉ

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un bien au Japon ?

Oui. Toute nationalité peut acheter terrains et bâtiments en pleine propriété, avec les mêmes droits que les Japonais. Aucun visa ni aucune résidence n’est exigé.

Un Français ou un Européen peut-il acheter à Tokyo ?

Oui, aux mêmes conditions. En revanche, le Japon n’a pas de convention successorale avec les pays européens : la transmission doit être préparée avant l’achat.

Acheter un bien au Japon donne-t-il droit à un visa ?

Non. La propriété ne donne ni visa ni titre de séjour.

Combien coûte un appartement de luxe à Tokyo ?

Le neuf moyen des 23 arrondissements coûtait 136,13 M¥ en 2025. Les biens prime de Minato se négocient bien plus haut ; Savills évalue le prime tokyoïte à environ 24 800 € le m².

Tokyo est-il moins cher que Paris ou Londres ?

Sur le segment prime, plus maintenant. Savills place Tokyo à 24 800 €/m², contre 18 800 € à Londres et 18 300 € à Paris.

Combien coûte la location d’un appartement de luxe à Tokyo ?

À Hiroo, Azabu, Roppongi et Aoyama, un deux-chambres de 100 m² se loue en général 600 000 à 1 250 000 ¥ par mois, et un trois-chambres de 150 m² 880 000 à 1 850 000 ¥.

Quels impôts paie un étranger propriétaire au Japon ?

Taxes d’acquisition et d’enregistrement à l’achat ; taxe foncière et d’urbanisme chaque année ; impôt sur les loyers (20,42 % retenus pour un non-résident) ; impôt sur la plus-value à la revente (10,21 % du prix retenus pour un non-résident) ; et impôt sur les successions pour les biens au Japon.

Est-ce le bon moment pour acheter à Tokyo ?

Les prix sont à des niveaux records, l’ancien commence à fléchir et les taux montent. Cela favorise les acheteurs sélectifs et de long terme plutôt que la spéculation. Nous ne faisons pas de prévision de rendement.

Poursuivre la lecture

À lire ensuite : acheter à Tokyo en tant qu’étranger, étape par étape

Déclaration FEFTA, déclaration de nationalité, coûts complets et les huit étapes du brief à l’enregistrement.

Lire le guide d’achat

Sources et méthodologie

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, d’investissement ou d’immigration. Les chiffres ont été consultés entre le 1er et le 11 novembre 2026 et peuvent évoluer. Savills, Knight Frank et UBS utilisent leurs propres définitions : leurs chiffres ne sont pas directement comparables. Les conversions de devises et l’exemple de coûts sont des calculs GAISAPP selon les hypothèses indiquées. Les hausses passées ne préjugent pas des rendements futurs.

  1. [1]
    Savills, 2026 World Cities Prime Residential Index (Feb 2026)pdf.savills.com/World+…/World+Research+-+World+C
  2. [2]
    Savills, World Cities: Asia Pacific, 19 Aug 2026savills.co.uk/research_articles/226576/393851-0
  3. [3]
    Knight Frank, The Wealth Report 2026, via Relocate Magazine (23 Apr 2026)relocatemagazine.com/g…/global-luxury-house-pric
  4. [4]
  5. [5]
    REEI historical series, PR Times compilationprtimes.jp/main/html/r…/000000004.000171669.html
  6. [6]
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  9. [9]
  10. [10]
    Macrotrends, USD/JPY historical chart (2026 year to date)macrotrends.net/2550/d…/dollar-yen-exchange-rate
  11. [11]
    Ministry of Finance, FEFTA real-estate acquisition reportingmof.go.jp/policy/inter…/seido_gaiyo.html
  12. [12]
  13. [13]
  14. [14]
  15. [15]
    MLIT, brokerage fee caps (Notice No. 949 of 2024)mlit.go.jp/totikensang…/001750937.pdf
  16. [16]
  17. [17]
    Global Property Guide, Japan rental yieldsglobalpropertyguide.com/asia/japan/rental-yields
  18. [18]
    All Japan Relocation, Tokyo expat areas and housing ratesalljapanrelocation.com…/tokyo-housing-rates
  19. [19]
  20. [20]
  21. [21]
    UBS, Global Real Estate Bubble Indexubs.com/global/en/weal…/global-real-estate-bubbl

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